[책 리뷰] 열정이넘쳐의 돈되는 재건축재개발2 by 이정열

「열정이넘쳐의 돈되는 재건축재개발2」

실전 투자가이자 강사, 공인중개사.

2006년부터 재개발 투자를 시작후 수많은 사업장의 사례를 연구

이과생답게 수익률 분석법은 분담금과 프리미엄을 추정하는데 정확성을 준다.

 

이 책은 책갈피를 남기는 것 보다 재건축 재개발에 대해서 내가 헷갈렸던 부분을 다시 기억하고,

몰랐던 내용은 다시 배우는 식으로 읽었다.

 

그리고 재건축 재개발도 가만히 생각하면 매우 논리적인 원리로 결과를 나타내는 느낌이다.

 

 

[재개발 단계]

 

1) 정비기본계획 수립

 

2) 안전진단

 

3) 정비구역 지정

 

4) 추진위원회 설립

 

5) 조합 설립

 

6) 시공사 선정

 

7) 사업시행인가

 

8) 감정평가

 

9) 조합원 분양 신청

 

10) 관리처분계획 수립 및 인가

 

11) 이주 및 철거

 

12) 일반분양

 

13) 입주&이전고시

 

14) 사업종결

 

 

[재건축 용어 정리]

 

· 비례율 = [(종후자산평가액 - 사업비) / 종전자산평가액] * 100

 

  - 종후자산평가액 : 일반분양 수입 + 조합원분양 수입

 

  - 종전자산평가액 : 조합원들의 종전자산의 감정평가액의 총합

 

· 권리가액 = 감정평가액 X 비례율

 

  - 권리가액 : 권리를 주장할 수 있는 실제 금액

 

· 감정평가액 : 사업시행인가 고시가 있는 날 기준

 

· 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(즉, 감정평가액 X 비례율)

 

· 이주비대출 : 대출을 받는 것은 조합원 / 대출을 해주는 것은 은행 / 담보는 종전자산의 토지(조합원들의 토지)

  단, 소유하고 있는 물건이 토지이거나 물건 소유자가 법인인 경우에는 이주비가 지급되지 않는게 일반적이다.

  규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에 속하는지에 따라 이주비대출 한도가 달라지고, 주택 소유 여부에 따라도 달라진다.

 

· 전용면적 : 순수하게 주거의 용도로만 쓰이는 면적

 

· 공용면적 : 다른 세대와 공요으로 쓰는 면적, 예) 엘리베이터, 복도, 계단

 

· 공급면적(분양면적) : 전용면적 + 공용면적

 

· 계약면적 : 공급면적 + 기타공용면적(부대복리시설)

  재개발 재건축 투자에서 계약면적이 중요한 이유는 건축원가를 계산할 때 공급면적이 아니라 계약면적을 기준으로 하기 때문이다.

  

· 용적률 : 건출물 바닥면적의 합계/총 대지면적 * 100

 

· 건폐율 : 건축물이 바닥에 붙어있는 면적 / 총 대지면적 * 100

 

· 세대당평균대지지분 = 총대지면적 / 총 세대수

 

 

※ 기억하고 싶은 책깔피

 

P. 65 - 이주비대출 후 매매하기 쉬운 이유
이주비가 중요한 이유는 투자금이 줄어들기 때문이다.
선진입한 경우에는 투자금이 줄어드는 것을 선호하는 다른 투자자나 실수요자들에게 물건을 매도하기 쉬워진다.
그래서 이주비가 지급되면 조합원입주권에 대한 프리미엄이 오르는 경우가 있다. 

 

P. 70  - 비례율이 내려가는 경우
최근에 이주와 철거가 늦어지면서 비례율이 내려가는 구역이 생기고 있다. 총 사업비의 70~80%를 차지하는 공사비가 물가연동에 따라 오르고, 총 사업비에 포함되는 현금청산자 보상비에 대한 이자와 김융비용의 증가로 인해 발생된다.

 

P. 74 - 관리처분계획때 일반분양가가 시세대비 낮은 이유

일반분양가는 함부로 높일 수 가 없다. 왜냐하면 관리처분계획 이후 일반분양 시점까지 아직 2~3년 시간이 더 필요한데 그때의 주변 시세를 확신할 수 없기 때문이다.
이런 이유로 관리처분계획때의 일반분양가는 보수적으로 주변 시세보다 낮게 잡는게 일반적이다.

P. 84 - 계약면적과 조합원분담금 관계

계약면적의 차이, 정확히 말하면 기타 공용면적의 차이가 조합원분담금에도 차이를 가져온다. 기타공용면적에 대한 건축비는 누가 낼까? 당연히 조합원이다.
결과적으로 기타공용면적이 커질수록 조합원분담금도 늘어난다.

하지만 이것이 나쁜것만은 아니다.
편의시설이 잘 갖춰져서 기타공용면적이 많은 것이라면 나중에 아파트의 가치를 높이는 요인이다.
일반분양이 높은 가격에 잘 이뤄지는 곳이라면 기타공용면적이 크더라도 조합원분담금이 낮아 질 수 있다.

 

P. 89 - 세대당평균대대지분 설명 <- 선진입 할 수 있는 조건
조합원이 기존에 가지고 있던 대지지분이 클수록 그 땅을 이요해서 지을 수 있는 세대수가 더 많아진다. 
조합원 한 명당 가진 평균대지지분이 클수록 이 단지에 지을 수 있는 세대수가 많아진다는 뜻이다.

 

P. 106 - 관리처분계획 이전까지의 프리미엄
관리처분계획이 나오기 전까지 P라고 하면 일반적으로 조합원분양가와 일반분양 예정가의 차이를 의미한다.
예를들어 관리처분계획상 조합원 분양가는 3.2억이고 일반분양 예정가는 4억이면 P는 8천정도 형성되는게 일반적이다.

 

P. 107 - 일반분양 후 프리미엄
멸실된 주택, 즉 이미 헐어버린 주택은 주택이 아니기 때문에 취득세율 1%가 아닌 4%를 적용받는다. 여기에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%를 합하면 4.6%이다.
분양권을 취득할 경우에는 취득세가 없기 때문에 분양권보다 입주권의 매매가격이 낮게 거래된다.

 

P.110 - 재개발 투자 타이밍
실제 투자자들이 특정 재개발구역에 가장 크게 관심을 갖는 것은 사업시행인가 후 감정평가 결과가 나올때 쯤이다.
즉, 투자하기에 가장 좋은 타이밍은 사업시행인가가 나기 직전이란 뜻이다.

 

P. 133 - 감정평가액이 낮게 나오는 이유 그리고 현금청산
감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 이뤄진다.
조합의 입장에서는 감정평가애기 전체적으로 높은 것보다는 낮은 것이 사업진행에 좀 더 유리하다.
바로 현금청산 때문!

주변 시세보다 높거나 비슷하게 나올 경우 조합원들이 현금청산을 받고 나가려한다. 현금청산자가 많아지면 지급할 현금이 필요한데, 이 돈은 시공사나 금융기관에 빌려야 한다. 그러면 금융비용은 증가될 것이고 사업성이 나빠질 것이다.

 

이 책을 읽고난 후...

 

실제 재건축 투자를 하면 다양한 일들이 일어난다.

조합장의 능력에 따라 중도금 비율이 달라 질것이며, 특화공간은 어떻게 만들것인지, 인센티브는 어떻게 받아낼 것인지 등등

재건축은 아무리 책으로 읽는 것 보다 한번 경험해 보면 더 많은 지식을 습득할 수 있다.

정말 비교도 안될 정도로...^^