[책 리뷰] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? by 박희철(파이팅 팔콘)

「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」

 

직장을 다니면서 권리분석이 쉬운 물건만으로 부를 쌓은 실력파 투자자이다.

경매 강의쪽에서는 유명한 송사무장 '행복 제태크' 다음 카페의 칼럼리스트이다.

 

※ 내가 이 책을 고른 이유

 

대학교때 부터 경매는 관심있던 분야였다.

경매로 낙찰받은 것이라고는 자동차 뿐이었는데,

부동산 경매는 이론만 알았지 실전으로는 한번도 해보지 못했다.

 

그 이유중 하나가 권리분석이다.

 

권리분석에 대해서 알것 같지만 깊게 파고들면 헷갈리는 부분이었다.

그래서 유튜브를 보고 출퇴근길에 공부하고,

유료 경매사이트에 가입해서 샅샅이 다 뒤지면서 공부했다.

 

그 결과 이제는 권리분석도 어려운게 아닌걸 깨달았고,

다시 한번 권리분석을 짚고 넘어가고 싶어서 교보문고에서 이 책을 구매했다.

 

「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? by. 박희철(파이팅 팔콘)」

 

이 책의 내용을 모두 이해했다면 권리분석에 대해서 80% 이상 알게 된것과 똑같다는 생각이 든다.

(나머지 20%는 경매 특수물건들이라 제외하고...ㅋㅋ)

 

하지만 경매 완전 초보자들 읽기에는 맞지 않다.

경매 원리에 대해서는 알고있지만 권리분석을 더 확실히 해야겠다 싶은 분들께는 안성맞춤 책이다.

 

[경매절차]

 

1. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비

 

2. 배당요구 종기 결정 및 신청

 

3. 매각 기일

 

4. 매각허가결정 및 확정

 - 매각허가결정은 낙찰일로부터 7일 후에 내려진다. 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견하 ㄴ경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있다.

 

5. 잔금 납부와 소유권 이전등기

 - 매수인은 매각허가 확정일로부터 통장 한달 안에 낙찰잔금 납부

 

6. 배당

- 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다.

 

 

※ 기억하고 싶은 책갈피

P. 21- 낙찰 후 매매, 경락대금납부
낙찰을 받은 후 경락 대금을 납부하기도 전에 명도가 완료되고 매매계약까지 하게 되었다. 
우선 경락대금을 납부하고 소유권을 이전한 뒤 바로 다음 날 매수자로부터 잔금을 받기로 했다.
보통 경락잔금대출을 받아서 납부하고 매매가 되기까지의 공실기간 동안 대출이자를 부담해야 된다.

 

P. 24 - 쉬운 경매를 하자.
쉬운 경매를 하자. 모든 것을 다 알고 시작하려 하지말고 초보 수준에 맞게 투자하자.

P. 58~59 - 말소기준권리 찾기
말소기준권리는 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다.
쉽게말해 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수 / 말소기준권리 이후의 권리는 낙찰자 부담X

※ 말소기준권리가 될 수 있는 것 : 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)

P. 60 - 근저당권
저당권(근저당권)이 돈을 받는 권리라는 점이다.
부동산에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소기준 권리가 되고,
나머지 후순위 근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리와 함께 모두 소멸된다.

 

P. 64 - 전세권
전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 '전세권'이 된다.
전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행 할 수 있다.

중요한 것은 전세권자가 배당요구(또는 경매신청)을 했을 경우의 전세권은 말소기준권리가 된다.

 

P. 74 - 매각으로 소멸되지 않는 권리
매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리인 '배당요구 하지 않은 선순위전세권', 건물철거 및 토지인도청구 '가처분', '유치권, 법정지상권

 

P. 80 - 유치권
등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리들도 있다. 이것이 바로 유치권, 법정지상권이다.
이 부분은 물건명세서에 나와있으니까 입찰전 꼭 확인필요!!

 

P. 81 - 법정지상권
다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리이다.

 

P. 89 - 임차인 권리분석, 대항력
경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리

 

* 대항력이 있는 임차인 
 - 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당 받는 것
 - 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것

 

P. 97 - 임차인의 배당 순위
 1) 말소기준권리 확인 → 2) 말소기준권리 설정일과 전입일 및 확정일자 비교 → 3) 대항력 및 우선변제권 판단

 

P. 98 - 대항력 있는 임차인의 배당금
 우선변제권이 말소기준권리보다 선순위이므로 가장 먼저 배당받는다. 
매각 대금이 보증금보다 많으면 전액을 배당받고, 만약 매각 대금이 적어 일부만 배당받는다면 (대항력이 있으므로) 낙찰자가 나머지를 인수해야 한다.

 

 

이 책을 읽고 난 후...

 

이 책은 많은 사례로 권리분석을 해놓았다.

실전에 나서기전 권리분석이 조금 헷갈린다 싶으면 이 책을 다시 보고, 유튜브 행꿈사 방송도 권리분석편만 다시보면 문제 없이 입찰 할 수 있을 것이다.